Investe em fundos imobiliários? Prepare-se para um teste de fogo

Muitas das dívidas contraídas por FIIs na última boa janela de captação serão cobradas a partir deste ano.

Pode parecer uma eternidade —o que muito se deve a termos passado por uma pandemia—, mas há dois anos vivíamos com uma taxa básica de juros (Selic) de 2% ao ano. Foi em março de 2021 que começou a escalada para os atuais 13,75%.

E sabe o que aconteceu quando o dinheiro estava "barato"? 

Quem tinha planos para tirar projetos do papel foi lá e fez. Com isso, tivemos a chamada "janela de IPOs", em 2020 e 2021, com o aumento de empresas que abriram seu capital em Bolsa. 

Mas não foram só elas. Os fundos imobiliários (FIIs) também tiveram sua fase de ouro da captação neste período.

Hoje, temos cerca de 430 fundos imobiliários listados em Bolsa. Quase 15% desses fizeram o IPO (a primeira oferta pública na Bolsa) naqueles dois anos. 

Com dinheiro "barato", foi fácil captar investidores. Com grana no bolso, as gestoras foram às compras de imóveis.

Galpões logísticos, lajes comerciais e shoppings entraram na dança das grandes negociações. 

E, ao contrário do que se recomenda no orçamento doméstico, no mundo dos FIIs é comum (muitas vezes, recomendável) que se aproveite a época de bonança para pegar mais crédito, contrair novas dívidas e aumentar o portfólio de imóveis do fundo — a chamada alavancagem.

Isso porque os investidores que compram FIIs, em sua grande maioria, escolhem de acordo com os dividendos pagos por cada fundo (o indicador para ver isso chama-se Dividend Yield), provenientes dos aluguéis recebidos.

Assim, para tornar seus FIIs mais atraentes, os gestores correm para aumentar a quantidade de imóveis e, consequentemente, de aluguéis a receber.

Acontece que muitas das dívidas contraídas por FIIs na última boa janela de captação, tinham carência de dois anos. Fazendo as contas, serão cobradas a partir deste ano.

Em alguns casos, são parcelas mensais, que começarão a corroer o caixa dos fundos. Em outros, o FII será obrigado a pagar a primeira chamada "parcela balão" — união de parcelas acumuladas por um período (normalmente, um ano).

Em resumo: agora vai ficar claro para o investidor quem se alavancou (contraiu dívidas) com planejamento e quem só pegou dinheiro porque estava na mesa, mas não se preocupou com o futuro.

Com os altíssimos juros atuais (Selic em 13,75%), emitir novos títulos de dívida para pagar a anterior parece um mau negócio. Fazer uma nova emissão de cotas também não é uma boa ideia, já que estamos longe de uma boa janela de captação. 

O que sobra, então, é vender imóveis ou, como se diz no mercado, mudar o portfólio do fundo.

Com dívidas batendo à porta, os fundos que não se planejaram bem terão que vender imóveis a preço de promoção, já que têm pressa, penalizando os investidores que confiaram em seus gestores. 

Ao mesmo tempo, aqueles gestores que souberam onde pisar, verão uma onda de ofertas de imóveis abaixo do preço de mercado.

Para o investidor, será hora do teste de fogo para quem só olhou para o dividend yield na hora de escolher onde investir. 

Agora é hora de dar um passo além e entender o que os gestores estão fazendo com o seu dinheiro. Vender um imóvel às pressas é sinônimo de mau negócio, em qualquer mercado.

MARCOS DE VASCONCELLOS - jornalista, assessor de investimentos e fundador do Monitor do Mercado